numricanumricaA maioria das pessoas escolhe o tipo de taxa do crédito habitação com base na prestação do primeiro mês. Quando a Euribor está baixa, a taxa variável parece obviamente melhor. Quando está alta, a taxa fixa ganha por defeito. O problema é que essa lógica ignora os vinte ou trinta anos que se seguem — e o histórico da Euribor mostra que ela não fica parada.
Entre 2022 e 2024, a Euribor a 6 meses subiu de valores negativos para perto de 4%. Quem assinou um crédito habitação em 2021 com Euribor a -0,5% viu a sua prestação aumentar em 400 a 600 euros mensais em menos de dois anos. Quem tinha taxa fixa a 1,8% dormiu tranquilo.
A questão real não é qual taxa é mais baixa hoje. É qual taxa custa menos ao longo de toda a vida do crédito — e isso depende de quanto a Euribor vai subir, ficar ou descer nos próximos vinte anos. Como ninguém sabe, a decisão racional passa por simular os cenários antes de assinar.
Montante: 200.000 euros
Prazo: 30 anos
Taxa variável: Euribor 6m + spread de 1% (total efectivo depende da Euribor corrente)
Taxa fixa: 3,5% ao ano — prestação constante durante todo o prazo
Com taxa fixa a 3,5%, a prestação mensal é de 898 euros durante 360 meses. Total pago: 323.280 euros. Juros totais: 123.280 euros. Sem surpresas.
Com taxa variável, a prestação depende da Euribor em cada período de revisão (a 6 meses, neste exemplo). Para simular correctamente, é necessário escolher um cenário de Euribor para os próximos 30 anos — e isso não existe. O que existe são três cenários plausíveis.
Para cada cenário abaixo, o spread é 1%. A prestação variável é calculada com base na taxa total (Euribor + spread) aplicada ao capital em dívida naquele momento.
| Cenário Euribor 6m | Taxa total | Prestacao mensal | Juros totais (30 anos) | vs taxa fixa |
|---|---|---|---|---|
| 2,0% (Euribor baixa) | 3,0% | 843 euros | ~103.500 euros | Poupa ~19.800 euros |
| 2,5% (Euribor moderada) | 3,5% | 898 euros | ~123.300 euros | Empate |
| 3,0% (Euribor elevada) | 4,0% | 955 euros | ~143.800 euros | Paga +20.500 euros |
| 3,5% (Euribor muito alta) | 4,5% | 1.013 euros | ~164.700 euros | Paga +41.400 euros |
O ponto de equilíbrio está precisamente na Euribor a 2,5% com spread de 1% — que iguala a taxa fixa de 3,5%. Abaixo desse nível, a variável vence. Acima, perde. A linha de corte é simples de calcular: se a Euribor média ao longo da vida do crédito for inferior a (taxa fixa menos spread), a variável ganha.
O erro mais comum na comparação de taxas é olhar apenas para o momento da contratação. A taxa fixa parece mais cara quando a Euribor está baixa porque, nesse momento, ela está acima da taxa variável corrente. Mas a prestação fixa não muda. A variável, sim.
No ciclo 2022–2024, a Euribor a 6 meses passou de -0,5% para 3,9% em menos de 24 meses. Um crédito contratado em 2020 com Euribor + 1% tinha taxa efectiva de 0,5% — prestação de cerca de 570 euros por cada 200.000 euros a 30 anos. Em 2023, o mesmo crédito tinha taxa efectiva de 4,9% — prestação de cerca de 1.060 euros. Uma diferença de 490 euros mensais, ou 5.880 euros por ano.
Quem tivesse contratado taxa fixa a 2,5% em 2020 pagava uma prestação de 790 euros — mais cara no início, mas estável durante todo o ciclo de subida. O breakeven em relação à variável aconteceu algures em 2022, quando a Euribor ultrapassou 1,5%.
Visualmente, a comparação fica clara:
Nenhuma simulação prevê a Euribor com precisão. O que a simulação faz é tornar explícito o custo de cada aposta. Se contratar taxa variável, está implicitamente a apostar que a Euribor média dos próximos 30 anos ficará abaixo do valor que torna a fixa equivalente. Se contratar taxa fixa, está a pagar um prémio de previsibilidade — e a eliminar o risco de subidas expressivas.
Há outros factores que a prestação mensal não reflecte directamente:
Capacidade de absorver variação. Uma subida de 300 euros mensais na prestação é insuportável para quem tem margem de poupança reduzida. A taxa fixa elimina esse risco, independentemente do cenário de juros. Para famílias com endividamento próximo do limite do Banco de Portugal (taxa de esforço máxima de 40%), a previsibilidade tem valor financeiro real.
Portabilidade e amortizacao antecipada. A lei portuguesa permite amortizar antecipadamente crédito habitação com comissão limitada (0,5% para taxa variável, 2% para taxa fixa em período de vigência). Se tenciona amortizar parcialmente ao longo do crédito — com herança, poupança acumulada, venda de activo — a taxa variável tem menor penalização.
Renegociacao e transferencia. Créditos com taxa variável são habitualmente mais fáceis de transferir entre bancos, porque o spread é o componente negociável. Com taxa fixa, a penalização de amortização antecipada pode travar a transferência nos primeiros anos.
Os valores acima são representativos, mas o seu crédito tem parâmetros diferentes: montante, prazo, spread negociado, MTIC. A calculadora de hipoteca do Numrica é gratuita e permite simular diferentes cenários com os vossos números reais — comparando prestação mensal, total de juros e impacto de amortizações extraordinárias em segundos, sem necessidade de registo.
O exercício útil não é tentar adivinhar a Euribor. É calcular qual o nível médio de Euribor a partir do qual a taxa fixa oferecida pelo vosso banco se torna mais barata — e decidir se consideram esse nível provável ou improvável nos próximos 20 a 30 anos.
Não existe resposta universalmente certa entre taxa variável e taxa fixa. O que existe é uma análise que a maioria das pessoas não faz antes de assinar.
Se a Euribor média ao longo da vida do crédito ficar abaixo de (taxa fixa oferecida menos o vosso spread), a variável sai mais barata. Se ficar acima, a fixa ganha. O ponto de equilíbrio é calculável em segundos. O histórico da Euribor desde 1999 inclui períodos de 0% e períodos perto de 5% — ambos os cenários aconteceram dentro da janela temporal de um único crédito habitação a 30 anos.
Contratar taxa fixa é comprar seguro contra a subida da Euribor. Contratar taxa variável é aceitar esse risco em troca de potencial poupança. Nenhuma das duas é errada. O erro é não saber exactamente quanto está a pagar por esse seguro — ou quanto está a arriscar ao não o contratar.
Simule o seu crédito habitação com os vossos números exactos — sem registo.
→ Abrir a calculadora de hipotecaOs valores apresentados são ilustrativos e calculados com base em amortização francesa (prestação constante), sem considerar seguros obrigatórios, MTIC ou outros encargos associados ao crédito habitação. A Euribor é uma taxa de referência sujeita a variação. Este artigo tem finalidade informativa e não constitui aconselhamento financeiro ou recomendação de produto bancário. Consulte o vosso banco e/ou um intermediário de crédito autorizado pelo Banco de Portugal antes de tomar decisões.